Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Davaları

Bu makalede, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 339-356. maddeleri kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü tahliye dava türleri; ilgili mevzuat, Yargıtay ile Bölge Adliye Mahkemesi kararları ve akademik literatür birlikte değerlendirilmektedir.

Kısa Cevap

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca kira süresinin sona erdiğini ileri sürerek kiracının tahliyesini sağlayamaz. Tahliye veya sözleşmenin sona erdirilmesi, somut olaya göre TBK'da öngörülen gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması, on yıllık uzama süresi ya da temerrüt gibi kanunî sebeplerden birine dayanmalı; ayrıca her sebebe özgü bildirim, süre, ispat ve usul şartları yerine getirilmelidir.

İçindekiler

1. Giriş
2. Kavramsal Çerçeve: Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
3. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)
4. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)
5. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351)
6. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)
7. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)
8. Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)
9. Diğer Sona Erme Yolları: On Yıllık Uzama ve Temerrüt
10. Usul Kuralları, Dava Şartı Arabuluculuk ve Tahliye Sonrası Sonuçlar
11. Özet Tablo: Tahliye Davaları ve Süreler
12. Sonuç ve Pratik Değerlendirme
13. Sık Sorulan Sorular

1. Giriş

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 sayılı eski Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'u yürürlükten kaldırarak kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin düzenlemeleri kendi bünyesinde toplamıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/1042 E. – 2026/1405 K. sayılı ve 11.03.2026 tarihli kararında bu hukuki dönüşümü şöyle özetlemiştir: "Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde TBK'nın 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi kira sözleşmesi hükümleri, musakkaf vasıfta olması halinde ise 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin maddeler uygulanacaktır."

Akademik literatürde de bu ayrımın tahliye rejimine doğrudan yansıdığı ve konut ile çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona erdirilmesinin "sınırlı sayı" (numerus clausus) ilkesine tabi tutulduğu vurgulanmaktadır. Kanun koyucu, bu tercihiyle mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki dengeyi emredici hükümler aracılığıyla kiracı lehine koruma altına almıştır. Nitekim Diyarbakır Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi, 2024/360 E. – 2024/245 K. sayılı ve 10.10.2024 tarihli kararında belirttiği üzere, "TBK m. 347/1 uyarınca kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; bunun için kanunun 339. vd. maddeleri uyarınca borçludan tahliye taahhüdü almış olması gerekir."

2. Kavramsal Çerçeve: Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

TBK m. 339-356 hükümleri, genel kira hükümlerinden farklı olarak "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlığı altında özel bir koruma rejimi öngörmektedir. Literatürde bu kavramlar şöyle tanımlanmaktadır:

Konut: İnsanların barınmasına hizmet eden, etrafı kapalı ve üstü örtülü alanları ifade eder.
Çatılı İşyeri: Ekonomik faaliyetlerin yürütüldüğü, yapısal olarak üstü kapalı (çatılı) taşınmazlardır. Taşınmazın niteliğinin sözleşme anındaki durumuna göre belirleneceği doktrinde kabul görmektedir.

Kanun koyucu tahliye sebeplerini iki ana kategoride düzenlemiştir: kiraya verenden kaynaklanan sebepler (TBK m. 350-351) ve kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK m. 352). Bu sınıflandırma, hem yargılama stratejisi hem de dava açma süreleri bakımından belirleyici bir öneme sahiptir.

Temel İlke: Numerus Clausus

TBK m. 354 uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Kanunda sayılanlar dışında başka sebeplerle tahliye talep edilemez; sözleşmeye eklenen yeni tahliye sebepleri hukuken geçersizdir.

3. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

Kanuni Düzenleme ve Kapsam

TBK m. 350/1 uyarınca kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu doğduğunda tahliye davası açabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021/2159 E. – 2021/4476 K. sayılı kararında bu kapsamı şöyle netleştirmiştir: "Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK'nın 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin, alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için dava açabilir." Literatürde de bu kapsamın emredici niteliğine dikkat çekilmekte; örneğin üvey çocukların konut gereksinimi için bu maddeye dayanılarak tahliye davası açılamayacağı vurgulanmaktadır.

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Şartı

Davanın kabulü için en temel maddi hukuk şartı, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, 2024/1639 E. – 2025/856 K. sayılı ve 26.03.2025 tarihli kararında bu kriteri şu şekilde ortaya koymuştur: "İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez."

Doktrinde ve Yargıtay içtihadında bu kritere ilişkin önemli tespitler şöyle sıralanabilir:

Samimiyet testi: İhtiyacın yalnızca dava açıldığı tarihte değil, yargılama süresince de devam etmesi şarttır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (01.10.2003 tarihli karar), ihtiyacın ortadan kalkması durumunda davanın reddi gerektiğini belirtmiştir.
İkinci iş zorunlu ihtiyaç sayılmaz: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (22.03.2004 tarihli karar), ikinci bir iş kurma isteğinin zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemeyeceğini ve bu sebeple açılan davanın reddi gerektiğini ifade etmiştir.
Henüz doğmamış ihtiyaç: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/6422 E. – 2017/15565 K. sayılı ve 09.11.2017 tarihli kararında, gelecekte gerçekleşmesi muhtemel ancak henüz doğmamış ihtiyaçlar (örneğin henüz evlenmemiş çocuğun ileride oturacağı iddiası) için tahliye kararı verilemeyeceğini hükme bağlamıştır.

İşyeri İhtiyacının Özel Koşulları

İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye taleplerinde Yargıtay, kiralananın önerilen kullanıma uygunluğunun da araştırılmasını zorunlu görmektedir. Hukuk Genel Kurulu, 2017/1290 E. – 2021/1411 K. sayılı ve 16.11.2021 tarihli kararında şu tespiti yapmıştır: "Kiralanan yerin davacının yapacağını bildirdiği işe uygun, elverişli ve yeterli niteliklerde olması gerekir. Kiraya verenin kullanma istemi dikkate alınarak kiralananın yapılacak işe uygunluğu ve ruhsata elverişliliği konusunda bilirkişi incelemesi yaptırılması ve uygunluk konusunda bilirkişi raporu aldırılması gerekmektedir."

Kısmi Tahliye Tartışması

İşyeri kiralarında taşınmazın yalnızca bir kısmının ihtiyacı karşılamaya yetmesi durumunda kısmi tahliyenin mümkün olup olmadığı doktrinde tartışmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (23.10.1995 tarihli karar), bu durumda keşif yapılarak kiralananın her bir bölümü için ayrı değerlendirme yapılması gerektiğini şart koşmuştur.

Dava Açma Süresi

Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

Pratik Uyarı: İspat Yükü

Gereksinim davalarında ispat yükü kiraya verendedir. Yargıtay, ihtiyacın samimiyetini somut olgularla (kiraya verenin kirada oturması, lojmandan çıkma zorunluluğu, evlilik hazırlığı belgeleri vb.) desteklemesini aramaktadır. Tanık dahil her türlü delil kullanılabilmekle birlikte soyut beyanlar yeterli bulunmamaktadır.

4. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Kanuni Düzenleme ve Şartlar

TBK m. 350/2 uyarınca kiraya veren; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise sözleşmeyi sona erdirme yoluna başvurabilir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2022/3412 E. – 2025/857 K. sayılı ve 11.04.2025 tarihli kararında bu koşul, kanun metnine paralel biçimde ifade edilmiştir.

Literatürde bu tahliye sebebinin uygulanabilmesi için iki koşulun birlikte gerçekleşmesi gerektiği vurgulanmaktadır: (1) esaslı onarım, genişletme veya değişiklik zorunluluğu ve (2) bu işler sırasında kiralananın kullanımının fiilen imkânsız olması. Yalnızca bakım gerektiren veya kiracı tarafından da yapılabilecek onarımlar bu kapsamda değerlendirilemez.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı

TBK m. 355 uyarınca bu sebeple tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Eski kiracının öncelik hakkı mevcuttur; bu haktan önceden vazgeçmek de hukuken geçerli değildir.

Dava Açma Süresi

Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

Kanuni Dayanak

TBK m. 350/2 ve m. 355. Yeniden inşa veya esaslı onarım sebebiyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmazın haklı sebep olmaksızın 3 yıl içinde başkasına kiralanması hâlinde, kiraya veren eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlü olur.

5. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351)

Kanuni Düzenleme ve Usul

Taşınmazı satın alma, miras veya başka bir yolla sonradan edinen kişi, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kendi ya da kanunda sayılan yakınlarının gereksinimi için tahliye talep edebilir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2024/3274 E. – 2024/2651 K. sayılı ve 18.12.2024 tarihli kararında bu iki yol şöyle özetlenmiştir: "Yeni malik TBK m. 351/1 gereğince edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ edilmesi şartıyla altı ay sonra dava açılabileceği gibi TBK m. 351/2 gereğince kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde de tahliye davası açılabilir."

Literatürde, yeni malikin bu iki seçenek arasında tercih yapabileceği ve sözleşme bitim tarihinin elverişli olduğu durumlarda doğrudan dava yolunun tercih edildiği belirtilmektedir. Bununla birlikte ihtar yoluyla açılacak davalarda edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim süresine riayet edilmemesi hak düşürücü sonuç doğurur.

Önemli: İki Farklı Seçenek

1. Yol (İhtar şartlı): Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim + 6 ay sonra dava.
2. Yol (Sözleşme sonu): Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava.

6. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kanuni Düzenleme ve Geçerlilik Şartı

TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilir. Kiraya veren, bu taahhüde dayanarak kiracıya karşı tahliye davası açabilir ya da icra yoluna başvurabilir.

Bu dava türünün en kritik geçerlilik şartı, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır. Literatürde bu şartın amacı şöyle açıklanmaktadır: Kiralananın teslimiyle birlikte ya da öncesinde verilen taahhütler, kiracının darda kalma (müzayaka) hâlinde hareket etmesi sonucu doğmuş sayılacağından geçersiz kabul edilmektedir. Taahhütnamede tanzim tarihinin boş bırakılması veya sonradan doldurulması durumunda irade fesadı iddiaları uygulamada en büyük belirsizlik alanlarından birini oluşturmaktadır.

Dava Açma Süresi

Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurmalı ya da tahliye davası açmalıdır. Bu sürenin geçirilmesi hak düşürücü etki doğurur.

Kanuni Dayanak

TBK m. 352/1. Kiracı, kira ilişkisi kurulduktan sonra yazılı biçimde kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmişse kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kiralananın tahliyesini isteyebilir.

7. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)

Kanuni Düzenleme ve Şartlar

TBK m. 352/2 uyarınca kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için haklı olarak iki ihtar almışsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi sona erdirerek tahliye talep edebilir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2019/3006 E. – 2021/2265 K. sayılı ve 19.10.2021 tarihli kararında bu şartları açıkça ortaya koymuştur:

"İki haklı ihtar nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için aynı kira dönemi içerisinde iki kez haklı ihtar çekilmesinin gerekli olduğu, muaccel olan tüm kiraların tek bir ihtara konu edilmesi gerektiği, muaccel bedellerin bölünerek iki haklı ihtara konu edilemeyeceği" belirtilmiştir.

Bu karar, uygulamada sıkça hata yapılan şu noktayı da netleştirmektedir: Aynı aya ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine birden fazla ihtar çekilmesi, tek bir ihtar olarak değerlendirilir; iki ayrı aya ilişkin ödenmeme gerekmektedir.

Dava Açma Süresi

Kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

Özet: İki Haklı İhtar Şartları

İhtarların aynı kira yılı içinde gönderilmiş olması gerekir.
İhtarların farklı aylara ilişkin olması gerekir.
İhtarların muaccel (istenebilir) borçlar için yapılmış olması gerekir.
Muaccel bedeller bölünerek iki ihtara konu edilemez.

8. Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)

Kanuni Düzenleme ve Şartlar

TBK m. 352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kiralanan konutun bulunduğu ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması, kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi, 2024/1719 E. – 2024/2397 K. sayılı ve 14.03.2024 tarihli kararında bu koşulları şöyle ifade etmiştir: "Açılacak davada tahliye kararı verilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve bu konutun davalının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibarıyla oturmasına elverişli bulunması gerektiği, bu iki koşulun bir arada bulunmasının zorunlu olduğu" belirtilmiştir.

Uygulamada yalnızca konutun varlığının ispatlanması yetmemekte; ayrıca o konutun kiracının sosyal ve aile durumuna göre oturmaya elverişli olup olmadığının da araştırılması gerekmektedir. Kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilmemesi ise söz konusu davanın kabul edilebilirliği açısından değil; genel dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Dava Açma Süresi

Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

9. Diğer Sona Erme Yolları: On Yıllık Uzama ve Temerrüt

On Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira süresinin sona ermesinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren ise bu uzama döneminde sözleşmeyi feshedemez. Ancak sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi geçtikten sonra kiraya veren, gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2019/3006 E. – 2021/2265 K. sayılı kararında bu yolun şartlarını şöyle sıralamıştır:

Kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona ermesi,
Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresinin dolması,
On yıllık uzama süresinin dolmasından sonra yeni kira döneminin bitiminden en az üç ay önce tahliye talepli ihtarın kiracıya tebliğ edilmesi,
Bir sonraki kira döneminde tahliye davasının açılması.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315)

Kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi ayrı bir tahliye yolu oluşturmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2010/2595 E. – 2010/6081 K. sayılı ve 24.05.2010 tarihli kararında bu yolun şartlarını ortaya koymuştur: "Temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının muaccel (istenebilir) olması ve bu kira bedelinin verilen otuz (30) günlük sürede ödenmemiş bulunması ve ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi hâlinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir."

Önemli Ayrım: Temerrüt ile İki Haklı İhtar

Temerrüt nedeniyle tahliye, kiracıya verilen otuz günlük süre sonunda ödeme yapılmaması üzerine doğrudan uygulanabilen bir yoldur ve kira yılı bitimini beklemeyi gerektirmez. İki haklı ihtar ise kira yılı içinde iki kez gerçekleşmeli ve kira yılı sonundan itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

10. Usul Kuralları, Dava Şartı Arabuluculuk ve Tahliye Sonrası Hukuki Sonuçlar

Dava Açma Süresinin Uzaması (TBK m. 353)

Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu düzenleme; kiraya verene, dava hazırlığı için ek süre kazandıran ve süre kaçırma riskini minimize eden pratik bir güvencedir.

Emredici Hükümler (TBK m. 354)

"Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez." Bu hüküm; tarafların sözleşmeye kanunda öngörülmeyen tahliye sebepleri ekleyemeyeceği, kanuni süreleri kısaltamayacağı ve kiracının hakkından önceden vazgeçemeyeceği anlamına gelmektedir.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat (TBK m. 355)

Gereksinim sebebiyle boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda ise yeniden kiralama ve eski kiracının öncelik hakkı TBK m. 355'teki özel şartlara tabidir. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığında, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Tahliye sonrasında taşınmazın haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanması hâlinde kiracının TBK m. 355 uyarınca tazminat talep etme hakkı doğmaktadır.

Dava Şartı Arabuluculuk

Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle tahliye davasının maddî hukuk ve süre şartları kadar, dava şartı arabuluculuk sürecinin de somut uyuşmazlığın niteliğine uygun biçimde tamamlanması gerekir.

Pratikte Ne Anlama Gelir?

Tahliye sebebi doğru olsa dahi yanlış süre hesabı, eksik veya geç bildirim ya da zorunlu arabuluculuk sürecinin usulüne uygun tamamlanmaması davanın esasına girilmeden önce sorun yaratabilir. Bu nedenle dava stratejisi, tahliye sebebinin seçimi ile usul takviminin birlikte planlanmasını gerektirir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetki bakımından ise somut uyuşmazlığın niteliği, sözleşmenin ifa yeri ve genel yetki kuralları birlikte değerlendirilmelidir; kiralananın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada çoğu uyuşmazlık bakımından önem taşımakla birlikte yetki meselesi her dosyada ayrıca incelenmelidir.

11. Özet Tablo: Tahliye Davaları ve Süreler

Dava Türü	Yasal Dayanak	Dava Açma Süresi
Gereksinim (İhtiyaç)	TBK m. 350/1	Sözleşme sonundan itibaren 1 ay
Yeniden İnşa / İmar	TBK m. 350/2	Sözleşme sonundan itibaren 1 ay
Yeni Malikin İhtiyacı	TBK m. 351	İhtar sonrası 6 ay veya sözleşme sonu 1 ay
Tahliye Taahhüdü	TBK m. 352/1	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay
İki Haklı İhtar	TBK m. 352/2	Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay
Kiracının Konutu Olması	TBK m. 352/3	Sözleşme sonundan itibaren 1 ay
On Yıllık Uzama Süresi	TBK m. 347	Yeni kira dönemi bitiminden en az 3 ay önce ihtar + ertesi dönem davası
Temerrüt	TBK m. 315	30 günlük süre sonunda ödeme yapılmazsa dava
Dava Şartı Arabuluculuk	HUAK m. 18/B	Dava açılmadan önce (İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç)

12. Sonuç ve Pratik Değerlendirme

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye rejimi; kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanması ile kiracının sosyal korunma ihtiyacı arasındaki hassas bir dengeyi yansıtmaktadır. Kanun koyucu bu dengeyi, tahliye sebeplerini sınırlı sayıda tutarak ve kiracı aleyhine değiştirilmez emredici hükümlerle güvence altına alarak kurmuştur.

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

İhtiyacın somut delillerle desteklenmemesi ve soyut beyanla yetinilmesi.
Kanuni bir aylık dava açma süresinin kaçırılması.
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle eş zamanlı alınması (teslim öncesi taahhüt).
İki haklı ihtar kurumunda muaccel bedellerin bölünerek iki ayrı ihtara konu edilmesi.
Yeni malikin bildirim süresine uymaksızın doğrudan dava açması.

Uygulamada güvenli bir yaklaşım, dava açmadan önce TBK m. 353 uyarınca yazılı bildirim yaparak dava açma süresini korumaya almak; gereksinim iddiasında ise ihtiyacın "zorunlu" olduğunu kanıtlayan somut delilleri (kira sözleşmeleri, tahliye kararları, evlilik hazırlığı belgeleri, işyeri uygunluk raporları vb.) en başından dosyaya eklemektir.

13. Sık Sorulan Sorular

Gereksinim nedeniyle tahliye davası herkes tarafından açılabilir mi?

Hayır. TBK m. 350/1 kapsamında yalnızca kiraya veren veya malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için dava açabilir. Üvey çocuklar bu kapsam dışında kalmaktadır; liste emredici niteliktedir.

Kiraya veren dava açma süresini kaçırırsa ne olur?

TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, dava açma süresi dolmadan önce kiracıya yazılı bildirim yaparsa dava açma süresi bir kira yılı uzar. Ancak bu bildirimi de yapmadan süreyi kaçıranlar, bir sonraki sözleşme dönemine kadar beklemek zorunda kalır.

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle birlikte alınabilir mi?

Hayır. TBK m. 352/1 uyarınca taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi geçerlilik şartıdır. Teslimden önce ya da kira sözleşmesiyle eş zamanlı alınan taahhütler, müzayaka (darda kalma) hâlinde verilmiş sayılarak geçersiz kabul edilmektedir.

İki haklı ihtar sırasında borç ödense de ihtar geçerliliğini korur mu?

Evet. İhtar, o ana kadar geçerli bir biçimde yapılmışsa sonradan ödeme yapılması ihtarın geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Ancak ödemenin ihtardan önce gerçekleşmiş olması hâlinde ihtar "haklı" sayılmaz.

Yeni malik ihtarname göndermeden direkt dava açabilir mi?

TBK m. 351/2 seçeneğinde evet; kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açılabilir. TBK m. 351/1 seçeneğinde ise edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı ihtar zorunludur; bu şart yerine getirilmeden dava açılamaz.

Tahliyeden sonra kiralanan başkasına kiralanabilir mi?

Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye gerçekleştikten sonra, haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde kiralanan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde kiraya veren eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlü olur (TBK m. 355).

Tahliye davasından önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?

İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Tahliye davası açılacaksa arabuluculuk son tutanağının usulüne uygun şekilde alınmış olması gerekir.

Bilgilendirme

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olayın kendine özgü özellikleri bulunduğundan, hukuki uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilmektedir.

Hukuki Danışmanlık

Konut veya işyeri kiralarında tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ya da kira uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek almak istiyorsanız, lütfen bizimle iletişime geçiniz.

Kira Hukuku Hakkında Hukuki Danışmanlık Talep Edin

Seçilmiş Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi Kararları

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi – E. 2019/3006 – K. 2021/2265 – T. 19.10.2021
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi – E. 2024/1639 – K. 2025/856 – T. 26.03.2025
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi – E. 2024/3274 – K. 2024/2651 – T. 18.12.2024
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – E. 2017/5100 – K. 2017/13974 – T. 16.10.2017
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – E. 2022/990 – K. 2023/51 – T. 08.02.2023
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi – E. 2024/1719 – K. 2024/2397 – T. 14.03.2024
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – E. 2008/6741 – K. 2008/8590 – T. 01.07.2008
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – E. 2023/1984 – K. 2023/3700 – T. 13.12.2023
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – E. 2014/3336 – K. 2014/4259 – T. 02.04.2014
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – E. 2014/4427 – K. 2014/7389 – T. 03.06.2014
Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi – E. 2025/122 – K. 2025/539 – T. 28.03.2025
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – E. 2017/1290 – K. 2021/1411 – T. 16.11.2021
Diyarbakır Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi – E. 2024/360 – K. 2024/245 – T. 10.10.2024
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – E. 2014/5861 – K. 2014/7847 – T. 12.06.2014
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi – E. 2025/1942 – K. 2025/2170 – T. 09.07.2025
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – E. 2017/5176 – K. 2019/1336 – T. 20.02.2019
Malatya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi – E. 2023/2071 – K. 2025/289 – T. 06.03.2025
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – E. 2017/6422 – K. 2017/15565 – T. 09.11.2017
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesi – E. 2025/4912 – K. 2026/846 – T. 16.04.2026
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – E. 2016/6359 – K. 2016/4846 – T. 21.06.2016
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi – E. 2024/5269 – K. 2026/659 – T. 04.03.2026
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – E. 2010/2595 – K. 2010/6081 – T. 24.05.2010
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – E. 2026/1042 – K. 2026/1405 – T. 11.03.2026
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi – E. 2025/12519 – K. 2025/11700 – T. 22.09.2025
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi – E. 2022/3412 – K. 2025/857 – T. 11.04.2025
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – E. 2012/4969 – K. 2012/6776 – T. 07.05.2012
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – E. 2021/2159 – K. 2021/4476 – T. 21.04.2021
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – E. 1999/123 – K. 1999/203 – T. 25.01.1999

Faydalanılan Literatür Kaynakları

Ali Fuat Yıldırım, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Gereksinim Sebebiyle Sona Ermesi (Tez, 2021).
Kübra Nur Güneş Sefil, "Türk Borçlar Kanunu'nun 350. Maddesi Kapsamında Kiraya Verenden Kaynaklanan İhtiyaç Sebebiyle Konutun Dava Yoluyla Tahliyesi", DergiPark, 2023.
Ertan Altun, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Konut ve Çatılı İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi (Tez, 2013).
Fatma Nur Demir, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi (Tez, 2019).
Merve Kaya, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Sona Ermesi (Tez, 2020).
Eyüp İpek, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler", TBB Dergisi, 2012.
Hazal Sadırlı İncesu, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi (Tez, 2021).
Şeyma Doğan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler ile Sona Ermesi (Tez, 2019).
Yunus Metin, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerle Sona Ermesi (Tez, 2026).
Merve Akgün Akay, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri (Tez, 2016).
Deniz Karakoç, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Gereksinim Nedeniyle Sona Erdirilmesi (Tez, 2025).
Hikmet Türkmenli, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin İhtiyaç Nedeniyle Sona Ermesi (Tez, 2025).
Aysu Özcan, Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası (Tez, 2019).
Muhammet Enes Bilgen, Konut Kirasında İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında İspat (Tez, 2024).