İşyeri Kiralarında Kira Artış Uyuşmazlıkları ve Uyarlama Davası

İşyeri Kira Artışında Doğru Hukukî Yolun Belirlenmesi

İşyeri kiralarında “kira artışı” adı altında ortaya çıkan uyuşmazlıklar tek bir hukukî kuruma dayanmaz. Sözleşmedeki yıllık artış şartının uygulanması, artış şartı bulunmayan dönemde bedelin belirlenmesi, beş yılın sonunda emsal ve hakkaniyete göre kira tespiti ile olağanüstü koşullarda sözleşmenin uyarlanması farklı şartlara ve sonuçlara sahiptir. Yanlış dava türü seçildiğinde yalnız esasa ilişkin ret riski değil, talep edilen dönemin kaybedilmesi ve kira farkının tahsilinde gecikme de gündeme gelebilir.

Bu makale, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel rejim içinde çatılı işyeri kiralarını merkez alır. Arsa, ürün kirası, akaryakıt istasyonu gibi karma nitelikli ilişkiler veya kamu taşınmazlarının özel mevzuata tabi kiraları somut sözleşmenin niteliğine göre farklılaşabilir. Bu nedenle ilk adım, kiralananın gerçekten TBK m. 339 ve devamındaki konut ve çatılı işyeri kirası rejimine girip girmediğini belirlemektir.

1. Uyuşmazlığın Dört Farklı Hukukî Kaynağı

Bir işyeri kirasında ödenecek yeni bedelin belirlenebilmesi için önce uyuşmazlığın hangi gruba girdiği tespit edilmelidir. Birinci grup, geçerli sözleşme maddesinin yenilenen kira döneminde uygulanmasından doğan hesap uyuşmazlığıdır. İkinci grup, sözleşmede artış oranı bulunmaması veya kararlaştırılan oranın kanunî sınırı aşması hâlinde TBK m. 344’ün ilk iki fıkrasının uygulanmasıdır. Üçüncü grup, beş yıl tamamlandıktan sonra emsal kira, kiralananın durumu ve hakkaniyet ölçütleriyle yeni bedelin belirlenmesidir. Dördüncü grup ise sözleşmenin ekonomik veya fiilî temelini çökerten olağanüstü gelişmeler nedeniyle TBK m. 138 uyarınca uyarlamadır.

Bu ayrım, kullanılan dilekçe başlığından daha önemlidir. Hâkim hukukî nitelendirmeyi kendiliğinden yapabilse de talep sonucu ve ileri sürülen maddi vakıalarla bağlıdır. “Kira rayicin çok altında kaldı” vakıası ile “idari yasak nedeniyle kiralanan sözleşmedeki amaçla kullanılamadı” vakıası aynı incelemeyi gerektirmez. İlkinde dönem, endeks ve emsal; ikincisinde öngörülemez olay, risk dağılımı, kullanım kaybı ve işlem temelinin çökmesi öne çıkar.

Başlangıç kira bedelinin belirlenmesi de yenilenen dönem artışından ayrılmalıdır. Taraflar, sözleşmenin kurulmasında başlangıç bedelini kural olarak sözleşme serbestisi içinde kararlaştırır. TBK m. 344’teki yıllık artış sınırı, başlangıç bedelini değil yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak değişikliği düzenler. Sonradan imzalanan protokolün gerçekten yeni bir başlangıç bedeli mi oluşturduğu, yoksa emredici artış sınırını dolanmayı amaçlayan bir yenileme kaydı mı olduğu ise protokolün içeriği ve kurulduğu koşullara göre ayrıca değerlendirilir.

2. İlk Beş Yılda Yıllık Artış ve TÜFE Üst Sınırı

TBK m. 344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedel hakkındaki anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmediği ölçüde geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Dolayısıyla sözleşmede “yıllık yüzde elli”, “ÜFE artışı” veya başka bir formül yazması, kanunî üst sınırın aşan kısmını uygulanabilir hâle getirmez.

Kanundaki oran bir üst sınırdır; her sözleşmede kendiliğinden uygulanacak sabit artış oranı değildir. Taraflar daha düşük bir artış kararlaştırmışsa kural olarak bu sözleşme hükmü bağlayıcıdır. “Her yıl TÜFE oranında” kaydı varsa ilgili kira döneminin başlangıcında uygulanacak on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Kira yılının takvim yılıyla aynı olduğu varsayılmamalı; artış hesabı sözleşmedeki yenilenme tarihine göre yapılmalıdır.

Aylık TÜFE, yıllık TÜFE ve on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi farklı göstergelerdir. TBK m. 344, son aylık veya yıllık manşet enflasyona değil on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına gönderme yapar. Güncel oran TÜİK tarafından her ay açıklandığından, makalelerde sabit bir yüzdeye dayanmak yerine kira döneminin başladığı tarihte erişilebilir resmî veri ve sözleşme hükmü birlikte kontrol edilmelidir.

3. Artış Maddesi Yoksa veya Sınır Aşılmışsa

Sözleşmede yenilenen dönem artışına ilişkin bir anlaşma yoksa TBK m. 344/2 devreye girer. Hâkim, kira bedelini bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşmamak üzere kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek belirler. Kanunî tavanın varlığı, kiraya verene o oranda tek taraflı artış yapma yetkisi vermez. Anlaşma sağlanamıyorsa bedelin bağlayıcı biçimde belirlenmesi için dava ve TBK m. 345’teki zamanlama gündeme gelir.

Sözleşme oranı kanunî tavanın üzerindeyse sorun, sözleşmenin tamamının geçersizliği değildir. Artış kaydı kanunî sınırı aşan ölçüde sonuç doğurmaz; geçerli kısım sınır içinde uygulanır. Birden fazla endeks, döviz, asgarî oran veya “hangisi yüksekse” formülü kullanılan maddelerde her kira dönemi için ayrı hesap yapılmalıdır. Stopaj, KDV, ortak gider veya ciro payı gibi kalemler kira bedeline karıştırılmamalıdır.

Tarafların kira dönemi başladıktan sonra yeni bedel üzerinde serbest iradeyle anlaşmaları, özellikle geçmiş uyuşmazlığın sulh yoluyla çözülmesi veya kapsamlı bir tadil protokolü yapılması hâlinde ayrı sonuçlar doğurabilir. Buna karşılık kiracının tahliye baskısı altında imzaladığı, kanunî korumayı bertaraf eden veya içeriği belirsiz belgelerin geçerliliği kendiliğinden kabul edilemez. Protokolün tarihi, karşılıklı ödünler, yeni edimler ve gerçek müzakere süreci kayda geçirilmelidir.

4. Beş Yıl Sonunda Kira Bedelinin Tespiti

TBK m. 344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde farklı bir dengeleme mekanizması kurar. Beş yıl tamamlandıktan sonra başlayacak yeni kira döneminde hâkim; on iki aylık ortalama TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Bu aşamada TÜFE tek başına bağlayıcı bir tavan olmaktan çıkar; fakat tamamen önemsiz de hâle gelmez.

Uygulamada bu dönem çoğu kez “hak ve nesafet dönemi” olarak adlandırılır. Örneğin 1 Ocak 2021 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede beş yıl 31 Aralık 2025’te tamamlanır ve 1 Ocak 2026’da başlayan altıncı kira yılı için TBK m. 344/3 kapsamında tespit istenebilir. Hesap yapılırken sözleşmenin başlangıç tarihi, sonraki tadiller ve tarafların yeni bir kira bedeli üzerinde kurduğu anlaşmalar dikkatle incelenmelidir; her protokolün beş yıllık hesabı otomatik olarak yeniden başlattığı söylenemez.

Mahkeme, kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli araştırırken mevcut kiracının uzun süredir taşınmazda bulunmasını da hakkaniyet kapsamında gözetebilir. Bununla birlikte “eski kiracı indirimi” için kanunda sabit yüzde yoktur. İnternette sıkça belirtilen yüzde on veya yüzde yirmi oranları otomatik kural değildir. İndirim, emsallerin niteliği, kira ilişkisinin süresi ve somut dosyanın özellikleriyle gerekçelendirilmelidir.

Tespit kararı yalnız kira bedelini belirler; kira ilişkisinin diğer hükümlerini genel olarak yeniden yazmaz. Sözleşmedeki kullanım amacı, süre, teminat, ortak gider veya ciro kirası gibi unsurlar bakımından ayrı bir uyuşmazlık varsa bunların hukukî temeli ve talep sonucu ayrıca kurulmalıdır.

5. TBK m. 345: Dava ve Bildirim Zamanlaması

TBK m. 345’e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağı, dava ve bildirim takvimine bağlıdır. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, yeni bedel o dönemin başından itibaren etkili olabilir. Aynı süre içinde kiraya verenin yazılı artış bildirimi kiracıya ulaşmışsa dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında da belirlenen bedel dönem başından uygulanabilir.

Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel de bu dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. Bu nedenle artış maddesinin yalnız oranı değil, yeni dönemde artış yapılacağı iradesini yeterince ortaya koyup koymadığı incelenir.

Otuz günlük süreyi “dava artık açılamaz” şeklinde yorumlamak yanlıştır. Kanun davanın her zaman açılabileceğini açıkça söyler; süre, kararın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağını etkiler. Yine de bildirim gecikmesi bir kira yılının ekonomik sonucunu değiştirebileceğinden, sözleşme yenilenme tarihinden geriye doğru noter bildirimi, arabuluculuk ve dava takvimi birlikte planlanmalıdır.

6. TBK m. 138 Uyarlama Davasının Şartları

TBK m. 138, sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnası olan aşırı ifa güçlüğünü düzenler. Uyarlama için ilk olarak sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum sonradan ortaya çıkmalıdır. Olayın yalnız davacı bakımından beklenmedik olması yeterli değildir; sözleşme tarihi, süre, sektör, tarafların uzmanlığı ve risklerin sözleşmede nasıl dağıtıldığı objektif olarak değerlendirilir.

İkinci olarak olağanüstü durum, uyarlama isteyen borçludan kaynaklanmamalıdır. Kötü işletme yönetimi, finansman tercihi, beklenen müşteri sayısına ulaşılamaması veya gerekli izinlerin zamanında alınmaması kural olarak işletme riski içinde kalabilir. Buna karşılık sonradan getirilen faaliyet yasağı, kiralananın kullanımını kökten etkileyen olağanüstü imar kararı veya öngörülemez afet gibi dışsal olaylar farklı değerlendirilebilir.

Üçüncü olarak değişiklik, sözleşme kurulurken mevcut olguları borçlu aleyhine öyle ağırlaştırmalıdır ki ifanın aynen istenmesi dürüstlük kurallarına aykırı hâle gelsin. Her maliyet artışı veya kârlılık azalması bu eşiği karşılamaz. Olay ile bozulan edim dengesi arasında nedensellik kurulmalı; kaybın geçici mi sürekli mi olduğu ve sözleşmenin diğer menfaatleri birlikte gösterilmelidir.

Dördüncü olarak borçlu edimini henüz ifa etmemiş veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Süreklilik gösteren kira ödemelerinde çekince, özellikle geçmiş dönemlerin benimsenmiş sayılması tartışmasını önlemek için önemlidir. Şartlar gerçekleştiğinde öncelikli talep sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasıdır. Uyarlama mümkün değilse sürekli edimli kira ilişkisinde kural olarak fesih gündeme gelir.

Uyarlama yalnız aylık kira rakamının artırılması veya azaltılmasıyla sınırlı değildir. Somut olay sözleşme süresinin, artış mekanizmasının, kullanım şartının veya yan edimlerin değiştirilmesini gerektirebilir. Hâkim talep sonucu ve sözleşmenin risk dağılımı içinde en uygun müdahaleyi değerlendirir; tarafların yerine tamamen yeni bir sözleşme kurmaz.

7. Yargıtay’ın 10 Mart 2025 Tarihli Ayrımı

İstanbul ve Bursa bölge adliye mahkemeleri arasında, beş yıl dolmadan ekonomik sebeplerle kira bedelinin TBK m. 138 uyarınca uyarlanıp uyarlanamayacağı konusunda görüş farklılığı oluşmuştu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025 tarihli, E. 2024/1083 ve K. 2025/1439 sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararında iki dava türünün amaç ve sebeplerini ayırdı.

Karara göre paranın satın alma gücündeki düşüş, kira enflasyonu, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerindeki olağan değişimler TBK m. 344’teki kira belirleme rejiminin konusudur. Aynı unsurlar kullanılarak ilk beş yılda bedelin rayice çıkarılmasının TBK m. 138 üzerinden istenmesi, TBK m. 344/3’teki süreli ve emredici sistemi etkisiz bırakır. Bu nedenle salt “emsaller çok yükseldi” veya “TÜFE piyasa artışını karşılamadı” iddiası uyarlama için yeterli değildir.

Daire bununla birlikte TBK m. 138’i kira sözleşmeleri bakımından tamamen dışlamadı. Deprem, sel, salgın hastalık, savaş, olağanüstü imar değişikliği veya benzeri biçimde kiralananın kullanımını ya da sözleşmenin ekonomik temelini ağır ve öngörülemez şekilde etkileyen olaylarda, m. 138’in kendi şartları oluşmuşsa uyarlama davası açılabileceğini belirtti. Kararın sonucu, “beş yıl dolmadan hiçbir koşulda uyarlama olmaz” değil; kira tespitinin olağan ekonomik sebepleriyle uyarlamanın olağanüstü sebeplerinin birbirine karıştırılmamasıdır.

Bu karar bir İçtihadı Birleştirme Kararı değildir; bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın 5235 sayılı Kanun çerçevesinde giderilmesine ilişkindir. Bununla birlikte güncel uygulamanın yönünü göstermesi ve iki talebin sınırını açık biçimde kurması nedeniyle dava stratejisinde temel alınmalıdır.

8. Kira Tespiti ile Uyarlamanın Karşılaştırılması

Davacı aynı olay örgüsünde iki hukukî ihtimali görüyorsa taleplerin asıl ve terditli biçimde kurulup kurulamayacağı, maddi vakıaların her iki talebi destekleyip desteklemediği ve usulî menfaat ayrıca incelenmelidir. Bir talebin adını parantez içinde değiştirmek, eksik vakıa ve delili tamamlamaz. Özellikle uyarlama iddiasında olağanüstü olayın sözleşmenin hangi unsurunu ne ölçüde etkilediği açıkça gösterilmelidir.

9. Enflasyon, Kur, Salgın ve Tacir Sıfatı

Türkiye’de enflasyon ve döviz kuru dalgalanmalarının bulunması, her değişimin sözleşme tarihinde öngörüldüğü anlamına gelmediği gibi her yüksek artışın olağanüstü sayılmasını da sağlamaz. Değerlendirme soyut ülke verisiyle değil; sözleşmenin tarihi, süresi, para birimi, faaliyet alanı, tarafların fiyat ayarlama mekanizması ve değişimin kapsamıyla yapılır. Bununla birlikte Yargıtay’ın 2025 tarihli ayrımı uyarınca, Türk lirası kira bedelinin yalnız genel enflasyon veya rayiç artışı nedeniyle ilk beş yılda yükseltilmesi kural olarak TBK m. 344 sisteminde kalır.

Döviz cinsinden kira kararlaştırılması hâlinde TBK m. 344/4 yanında Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatındaki sözleşme sınırlamaları da gözetilmelidir. TBK m. 344/4, yabancı para kirasında beş yıl geçmedikçe bedelin değiştirilemeyeceğini belirtirken TBK m. 138’i saklı tutar. Ancak kur artışı tek başına otomatik uyarlama sebebi değildir; olağanüstülük, öngörülemezlik, riskin kime ait olduğu ve edim dengesinin katlanılamaz ölçüde bozulması yine ispatlanmalıdır.

Salgın döneminde de faaliyet türü ve idari tedbirin somut etkisi belirleyicidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.09.2025 tarihli, E. 2024/3177 ve K. 2025/3942 sayılı kararında pandemi tedbirleri sebebiyle belirli dönem için kira indiriminin kabulü onanmıştır. Bu sonuç, salgının tüm işyerlerinde aynı oranda indirim doğurduğunu göstermez; kapatma veya kısıtlamanın süresi, işyerinin fiilen kullanımı, alternatif faaliyet imkânı ve sözleşmenin devamı her dosyada ayrıca değerlendirilir.

Kiracının veya kiraya verenin tacir olması, TTK m. 18/2’deki basiretli iş insanı gibi hareket etme ölçüsünü gündeme getirir. Tacirin sektöründeki olağan dalgalanmaları, finansman ve izin risklerini daha yüksek özenle öngörmesi beklenebilir. Basiretli tacir ilkesi uyarlamayı mutlak olarak yasaklamaz; fakat öngörülemezlik ve risk alanı incelemesini sıkılaştırır. Büyük ölçekli profesyonel kiracı ile küçük işletmenin somut bilgi ve faaliyet alanı da aynı olmayabilir.

10. Emsal Kira, Keşif ve İspat Dosyası

Kira tespitinde en güçlü emsal, yalnız internet ilanındaki talep fiyatı değil; benzer tarihte, benzer bölgede, benzer kullanım amacı ve fizikî özellikler için gerçekten kurulmuş kira ilişkisidir. İlanlar piyasa araştırmasına başlangıç sağlayabilir, fakat pazarlık sonucu oluşmuş gerçek kira bedelini tek başına göstermez. Taraflar erişebildikleri imzalı emsal sözleşmeleri sunmalı; mahkemeden uygun emsallerin celbini ve yerinde karşılaştırmayı istemelidir.

Emsallerin aynı cadde veya binada olması tek başına yeterli değildir. Brüt ve net alan, kat, cephe, vitrin uzunluğu, yaya ve araç trafiği, otopark, depolama alanı, ruhsat ve kullanım amacı, dekorasyonun kime ait olduğu, kira başlangıç tarihi, kira süresi, boş/dolu teslim, ortak gider, stopaj, KDV ve ciro payı gibi unsurlar karşılaştırılmalıdır. Pandemi, deprem veya uzun tadilat gibi dönemsel etkiler bulunan sözleşmeler normal piyasa emsali sayılmayabilir.

Uyarlama davasında emsal kira tek başına merkezî delil değildir. Sözleşme öncesi fizibilite, idari kararlar, faaliyet kısıtlamaları, ciro ve müşteri verileri, kullanım günleri, sigorta kayıtları, mali tablolar, kur veya maliyet serileri ve tarafların yeniden müzakere yazışmaları birlikte değerlendirilir. Olağanüstü olaydan önceki ve sonraki dönem karşılaştırılmalı; işletmenin kendi yönetim kararlarından kaynaklanan kayıp ayrıştırılmalıdır.

Dosya hazırlanırken en az şu belgeler korunmalıdır:

• Kira sözleşmesinin tüm ekleri, tadil ve uzatma protokolleri;
• Kira hesap çizelgesi, banka dekontları, faturalar ve stopaj/KDV kayıtları;
• Artış bildirimi, ihtarname, KEP ve arabuluculuk belgeleri;
• Taşınmazın tapu, proje, ruhsat, alan ve kullanım bilgileri;
• Gerçek emsal kira sözleşmeleri ile farklılıkları gösteren karşılaştırma tablosu;
• Uyarlama isteniyorsa olağanüstü olayın etkisini ve nedenselliği gösteren ticari kayıtlar.

Mahkemenin keşif ve uzman bilirkişi incelemesi yaptırması yaygındır. Bilirkişi raporu yalnız sonuç rakamı vermemeli; her emsalin neden uygun olduğunu, farkların nasıl düzeltildiğini, boş kiralama değerini ve hakkaniyet değerlendirmesinin temelini denetime elverişli biçimde açıklamalıdır. Taraflar rapora itiraz ederken soyut “bedel yüksek/düşük” beyanı yerine karşılaştırma hatalarını somutlaştırmalıdır.

11. Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Talep

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira tespiti ve uyarlama talepleri de bu kapsamdadır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir.

Arabuluculuk, yalnız şekli bir ön koşul olarak görülmemelidir. Kademeli artış, belirli süreli indirim, ciro kirası, yeniden müzakere tarihi, erken çıkış veya yatırım maliyetinin paylaşılması gibi mahkemenin tek hükümle kuramayabileceği çözümler burada kararlaştırılabilir. Anlaşmada net/brüt bedel, vergi ve ortak giderler, başlangıç tarihi, sonraki artış formülü ve geçmiş farkların tasfiyesi açık yazılmalıdır.

Kira ilişkisinden doğan tespit ve uyarlama davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Görev ile yer itibarıyla yetki birbirinden ayrıdır. Davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve tacirler arasında geçerli bir yetki anlaşmasının bulunup bulunmadığı somut olayda ayrıca incelenmelidir.

Dava dilekçesinde hangi dönem için, hangi tarihten itibaren, aylık ne kadar veya hangi uyarlama biçiminin talep edildiği tereddütsüz gösterilmelidir. Kira bedelinin net mi brüt mü olduğu; KDV, stopaj ve ortak giderlerin bedelin içinde bulunup bulunmadığı açıklanmalıdır. Kira tespitiyle birikmiş fark alacağının aynı hukukî sonuç olmadığı, tespit hükmünün etkisine göre alacak ve icra yolunun ayrıca planlanması gerektiği unutulmamalıdır.

12. Ödeme, İhtirazî Kayıt ve Temerrüt Riski

Kiracı, talep edilen artışın hukuka aykırı olduğunu düşünse bile kira ödemesini tamamen durdurmamalıdır. Sözleşme ve yürürlükteki kanunî rejime göre tartışmasız olan bedelin zamanında ödenmemesi temerrüt, iki haklı ihtar veya tahliye riski doğurabilir. Uyuşmazlık yalnız artış farkına ilişkinse ödeme açıklamasında dönem, asıl bedel, artış oranı ve ihtirazî kayıt açıkça gösterilmelidir.

TBK m. 138’e dayanacak borçlu için hakların saklı tutulması kanun metnindeki şartlardan biridir. Ödeme yapılırken çekincenin her dönem ispatlanabilir şekilde belirtilmesi; karşı tarafa noter, KEP veya başka güvenilir kanaldan uyarlama talebinin ve dayandığı olağanüstü olayın bildirilmesi önem taşır. Genel bir “fazlaya ilişkin haklar saklıdır” cümlesi yerine hangi hakkın ve hangi dönem için saklı tutulduğu açıklanmalıdır.

Kiraya veren açısından da yeni dönem bedeli, hesap yöntemi ve dayanak zamanında bildirilmelidir. Talep edilen yüksek bedelin kiracı tarafından ödenmemesi, bu bedelin kendiliğinden muaccel ve tartışmasız kira borcu olduğu anlamına gelmez. Sözleşme hükmü, TBK m. 344 sınırı, TBK m. 345 takvimi ve varsa mahkeme kararı birlikte değerlendirilmeden temerrüt veya tahliye takibi başlatılması ayrı uyuşmazlık yaratabilir.

Uyarlama davasının açılması, sözleşmeyi veya ödeme borcunu kendiliğinden askıya almaz. Geçici hukukî koruma talep edilecekse yaklaşık ispat, telafisi güç zarar ve ölçülülük şartları somutlaştırılmalıdır. Mahkemenin geçici düzenlemesi olmadan taraflardan birinin bedeli tek taraflı ve geriye dönük biçimde değiştirmesi güvenli bir çözüm değildir.

13. İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yazılmalı?

Uyuşmazlıkların önemli bölümü ekonomik değişimden önce sözleşme metnindeki belirsizlikten doğar. Artış maddesi, yalnız “TÜFE uygulanır” demekle bırakılmamalı; kira yılının başlangıcı, esas alınacak resmî seri, oranın yayımlanmadığı tarihte kullanılacak veri, yuvarlama yöntemi ve ödeme günü açıklanmalıdır. Kanunî üst sınırı aşan alternatif formüller sözleşmeye gerçek bir güvence sağlamaz.

Yeniden müzakere kaydı, TBK m. 138’in şartlarını ortadan kaldırmak veya kanunî artış sınırını aşmak için kullanılmamalıdır. Kaydın amacı, belirli olağanüstü olaylarda tarafların bilgi paylaşımı ve görüşme takvimini önceden kurmaktır. Müzakere sonuçsuz kalırsa mevcut sözleşmenin görüşme süresince nasıl uygulanacağı da düzenlenebilir.

Ciro kirası veya asgarî kira ile ciro payının birlikte kullanıldığı modellerde bütün ekonomik yapı değerlendirilmelidir. Sabit bedelin düşük görünmesi, ciro payı ve ortak gider yükü dikkate alınmadan rayiçten uzaklık sonucu doğurmaz. Aynı şekilde kapsamlı dekorasyon yatırımı, kira muafiyeti veya uzun süre garantisi emsal karşılaştırmasında görünür hâle getirilmelidir.

14. 31 Temmuz 2026 Tarihli Usul Güncellemesi

7589 sayılı Kanunun 19. maddesiyle HMK m. 107’de düzenlenen belirsiz alacak davası 31 Temmuz 2026’da yürürlükten kaldırıldı. Geçiş hükmü uyarınca bu tarihten önce açılmış davalarda mülga m. 107 uygulanmaya devam eder. Aynı Kanunun 20. maddesiyle HMK m. 109’a eklenen dördüncü fıkra, alacağın yalnız bir kısmı dava edildiğinde talebin aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikat sona erene kadar artırılabilmesini ve zamanaşımının artırılan kısım yönünden de dava tarihinde kesilmiş sayılmasını düzenledi.

Kira bedelinin tespiti davası yalnız para alacağının tahsili davası değildir; yeni dönem bedelini belirlemeye yöneliktir. Bununla birlikte tespit veya uyarlama sonrasında ileri sürülecek kira farkı, iade veya tazminat taleplerinin miktarlandırılmasında yeni HMK m. 109/4 önem taşıyabilir. Talep türü, harç, faiz başlangıcı ve geçiş hükmü dava tarihine göre ayrı değerlendirilmelidir.

Bu güncelleme, kira tespiti davasında TBK m. 345’in dönem etkisi kurallarını değiştirmemiştir. Usulî talep artırımı imkânı, geç kalmış bildirimin veya yanlış kira döneminin maddi hukuk sonucunu telafi etmez. Bu nedenle 2026 sonrası dosyalarda hem yeni kısmî dava rejimi hem de kira hukukuna özgü zamanlama birlikte ele alınmalıdır.

15. Değerlendirme ve Sonuç

İşyeri kirasında doğru çözüm, talep edilen rakamdan önce uyuşmazlığın hukukî kaynağını doğru sınıflandırmaya bağlıdır. İlk dört uzama yılında sözleşmedeki artış kaydı ve TBK m. 344’teki on iki aylık ortalama TÜFE sınırı belirleyicidir. Artış kaydı yoksa kanunî tavan otomatik artış yetkisi vermez; hâkimden belirleme istenebilir. Beş yıl tamamlandığında emsal kira, kiralananın durumu, endeks ve hakkaniyetle yeni bedelin tespiti mümkündür.

TBK m. 138 ise beş yıllık süreyi aşmak için kullanılan alternatif bir rayiç davası değildir. Olağanüstü ve öngörülemez dışsal olay, borçludan kaynaklanmama, dürüstlük kuralına aykırı ağırlaşma ve ifa/çekince şartları birlikte gerçekleşmelidir. Yargıtay’ın 10 Mart 2025 tarihli kararı, olağan ekonomik değişimleri tespit; gerçek işlem temeli çökmesini ise uyarlama alanında bırakarak bu sınırı güncel biçimde açıklamıştır.

Kiraya veren bakımından dönem başlangıcından önce bildirim, gerçek emsaller ve net/brüt hesap; kiracı bakımından tartışmasız bedelin zamanında ödenmesi, çekince ve faaliyet etkisini gösteren ticari kayıtlar öne çıkar. Her iki taraf için de 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı olan arabuluculuk, geçmiş farkların ve gelecek artış mekanizmasının birlikte çözülebileceği önemli bir müzakere alanıdır.

Sonuç olarak güvenli strateji; sözleşme tarihi, kira dönemi, artış kaydı, beş yıllık eşik, olayın olağan mı olağanüstü mü olduğu, bildirim ve ödeme geçmişi ile delil setini tek bir zaman çizelgesinde birleştirmektir. Bu çalışma yapılmadan yalnız çevre rayicine veya güncel enflasyon oranına dayanmak, talebin hukukî temelini ve etkili olacağı dönemi belirsiz bırakır.

16. Sık Sorulan Sorular

Yüzde yirmi beş kira artış sınırı işyeri kiralarında uygulandı mı?

Hayır. 2022–2024 dönemindeki geçici yüzde yirmi beş sınırı yalnız konut kiraları için geçerliydi; çatılı işyeri kiralarını kapsamadı. Düzenleme konutlar bakımından da 1 Temmuz 2024’te sona erdi.

2026’da işyeri kirası en fazla ne kadar artırılabilir?

Yenilenen kira döneminde tarafların artış anlaşması, kural olarak bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşamaz. Bu oran her ay değiştiğinden, sözleşmenin yenilenme tarihindeki resmî TÜİK verisi ve sözleşmedeki daha düşük oran birlikte kontrol edilmelidir.

Kiraya veren beş yıl dolmadan bedeli doğrudan emsal kiraya çıkarabilir mi?

Kural olarak hayır. Salt enflasyon, paranın değer kaybı veya çevre rayicinin yükselmesi ilk beş yılda TBK m. 138 yoluyla emsale çıkmayı sağlamaz. Gerçekten öngörülemez ve olağanüstü başka bir olay m. 138’in bütün şartlarını oluşturuyorsa uyarlama ayrıca değerlendirilebilir.

Beş yıllık kira tespit davası hangi yıl için açılır?

Beş yıl tamamlandıktan sonra başlayan altıncı kira yılı için TBK m. 344/3 kapsamında emsal ve hakkaniyete göre tespit istenebilir. Kararın dönem başından etkili olması için TBK m. 345’teki otuz günlük dava veya yazılı bildirim takvimi ve sözleşmedeki artış kaydı kontrol edilmelidir.

Uyarlama davası için beş yıl beklemek gerekir mi?

Hayır. TBK m. 138’de beş yıllık bekleme süresi yoktur. Ancak uyarlama, kira tespitinin süre şartını aşmak için kullanılamaz; olağanüstü ve öngörülemez olay, riskin davacıdan kaynaklanmaması, aşırı ifa güçlüğü ve ifa/çekince şartları ispatlanmalıdır.

Kira tespiti ile uyarlama davası aynı mıdır?

Hayır. Tespit, TBK m. 344–345 uyarınca yenilenen dönemin kira bedelini belirler. Uyarlama, TBK m. 138 uyarınca işlem temelini çökerten olağanüstü olay karşısında bedel veya başka sözleşme unsuruna istisnai müdahaleyi amaçlar.

Kira tespiti ve uyarlama davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten beri, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanunî istisna dışında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Kiracı, artış talebine itiraz ettiği için ödemeyi durdurabilir mi?

Ödemenin tamamen durdurulması temerrüt ve tahliye riski yaratabilir. Tartışmasız bedel zamanında ödenmeli; uyuşmazlık konusu artış ve uyarlama hakları açık, dönemsel ve ispatlanabilir bir ihtirazî kayıtla saklı tutulmalıdır. Somut ödeme stratejisi sözleşme ve takip durumuna göre belirlenmelidir.

17. Yararlanılan Kaynaklar ve Kararlar

Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m. 138, m. 339 ve m. 343–345.
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, özellikle m. 18/2.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m. 18/B.
• 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, m. 37–38 ve m. 43.
• 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, m. 19–20 ve geçiş hükümleri.

İçtihat

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025, E. 2024/1083, K. 2025/1439; kira bedelinin tespiti sebepleriyle TBK m. 138 uyarlama sebeplerinin ayrılması ve BAM hukuk daireleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi. Kararın yayımlanan tam metni.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27.02.2024, E. 2023/2580, K. 2024/792; TBK m. 344’teki özel kira belirleme rejimi ile genel uyarlama hükmünün ilişkisi.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.09.2025, E. 2024/3177, K. 2025/3942; pandemi tedbirlerinin somut etkisi nedeniyle belirli dönem için kira bedelinin uyarlanması.

Seçilmiş Literatür

• ŞAHİN AYDIN, Büşra, “Güncel Yargı Kararları Işığında Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m. 344/3) ile Uyarlama (TBK m. 138) Hükümleri Arasındaki İlişkinin Değerlendirilmesi”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 23, S. 2, 2026, s. 961–1010.
• KÜÇÜKDAĞLI, Ayşegül, “Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Yüksek Enflasyonun Etkisi”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 31, S. 3, 2023, s. 993–1037.

İlgili Makaleler

• Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Davaları
• Ticari Sözleşmelerde Cezai Şart Düzenlemeleri ve Uygulama Sınırları
• Tüm Hukuk Makaleleri